对谁说？—客户分析
目标客户群体：

都市白领
时尚青年
自由职业者
同居时代的年轻人

目标客户群体需求：

时尚生活
HOME办公
轻松心情
休闲体验
MODERN居住

一切策略，均要从研究目标客户的个性和生活型态开始。
因为，我们不仅要卖给他们满意的房子，还要卖给他们满意的生活方式！

目标客户个性描述：

生于七十年代——20多岁，接近三十而立的独特一代
我们的生活哲学就是简简单单的物质消费，无拘无束的精神游戏，任何时候都相信内心的冲动，服从灵魂深处的燃烧，对即兴的疯狂不作抵抗，对各种欲望顶礼膜拜，尽情地交流各种生命狂喜包括性高潮的奥秘，同时对媚俗肤浅、小市民、地痞作风敬而远之。
当霍元甲、费翔、米老鼠和唐老鸦、我的中国心、丁丁历险记、绿军装……都已经成为往事的时候，生于七十年代的人们也在四分五裂中走向成熟。他们没有毛主席周总理，没有文化大革命，没有十一届三中全会，没有80年 代的思想喧哗，没有一九八九，但他们的生活并不因为没有轰动激昂的底色，而无法勾勒出生活的轮廓，他们没有父辈的负担和远大理想，但他们脚踏实地的生活 着。他们已经长大，开始冷静地生活，务实地工作，自由但节制的娱乐，追求物质主义也没有放弃永恒的精神。可以说，在七十年代人身上，融合着六十年代和八十 年代人的某些特质。
处 在传统与现代的转折点，他们常常会困惑而不知所措；处在青春与成熟的边缘，他们叛逆但有度；看着社会的变革，他们享受科技社会的种种便利，又时常想起上个 年代的阳光灿烂的日子；他们怀念父母经常念叨的红色年代，也享受五彩缤纷的世界；他们对现实不满、渴望叛逆，同时毫无反抗的适应着一切；他们不能脱离中餐 的咸淡酸甜，也希望用刀叉吃西餐；他们内心沸腾着渴望放纵的激情，同时也恪守着各种道德和法律的界线；他们唏嘘赞叹古老文化的博大，也欣赏小资的生活和婉 转的美音；……这是一个矛盾的群体。

时尚年龄群
在这个时代，我们拥有的是时尚年龄，那里没有衰老，只有属于我们的光彩、智慧和魅力。
生于七十年代只是对目标客户粗略的概述，只要拥有时尚年龄，都是我们的目标客户对象，哪怕他是40岁。
 

 目标客户生活形态
 美国保罗·福塞尔所著《格调》一书，把美国社会中的社会等级现象和三六九等人的生活品味做了细致入微的对比。
 中国的青年时尚群体，其生活型态具有以下一些特征：
家居：
进口沙发，仿欧洲风格的椅子和写字台，褶皱复杂的带流苏的窗帘。通常可以看到一个带镜子和射灯的吧台，里面放着各种洋酒，也许还有一只高脚吧凳。书柜里几乎没有像样的书，但有各种辞典、大套书、时尚杂志、个人影集和各种并非古玩的小摆设。
 着装：
大多是名牌，但对质料不特别在意。男士特别注重皮带、手表、钱夹，但总是在皮鞋的选择上栽跟头，不是样式过于复杂就是过于厚重。休闲时会戴可调节大小的棒球帽。仍有人会穿涤纶的西装衬衫，为了获得崭新挺阔的效果。这个阶层的女士常带小七的金表或高级时装表，比如GUCCI或CARTIER牌子。她们常穿昂贵的闪闪发亮的漆皮鞋，用带金链的小型手袋。
 饮食：
尽管注意菜系，但不以自己是否爱吃而以是否时髦为标准。下饭馆常会选择所谓环境优雅而有情调的地方，比如西餐馆，虽然对西方食品一窍不通。坐酒巴时不断地点那些名字稀奇古怪的鸡尾酒。如果喝红葡萄酒，一定会加雪碧；如果喝XO干邑，一定会加冰块。至于饮料，常喝速溶咖啡。
阅读：
这个曾经热爱文学期刊的阶层，今天只读工商刊、时尚杂志和娱乐消费类的报纸。他们是《时尚》、《世界时装之苑》、《精品购物指南》和《环球银幕》的忠实读者。书籍包括《绝对隐私》、《富爸爸穷爸爸》、《山居笔记》和《活着》。
 话语：
这层人说话时，英语单词（不是完整的句子）出现的频率最高。他们非常喜欢使用经济学和高科技词汇，其中“文化”这个词的出现频率也相当高。

 我们在哪？—产品分析
如果说20世纪七十年代
人是靠体力和手艺生存的那么到了八十年代人们是靠胆量与资本生存的
到了九十年代信息与创造力是人生存的
前提进入21世纪，观念将是人生存的根本你有什么样的观念，就将有什么样的人生你有什么样的观念，就将有什么样的家

符号，有时价值连城
可以说，自从人类进入信息社会，特别是互联网出现以来，符号、概念已越来越重要，在国外早已形成了一门可帮你瞬间暴富的显学——"符号经济学"、"概念经济学"。
 
数码港、电子湾、美国在线的成功皆有符号经济学的功劳。反观国内房地产界的精英，除了像万科那样一城一池，一砖一瓦拼杀出来者除外，更有不计其数是靠房地产概念帮他完成了从奴隶到将军的"飞跃"。

产品核心概念

 

Less`s more住宅

国际著名建筑设计师、艺术评论家——密师·范德罗，提出“少即是多”的建筑原则，倡导一种“简约美”的生活主张，由此理论衍生得来的后现代主义住宅、时尚公寓等建筑，迅速成为全球年青白领的新宠。“Lsee`more”创造了全新的建筑型态，更是创造了一种全新的生活型态。
本项目外型简洁，但大气挺拔；户型构造开敞，但富于层次变化，正是范德罗“Lsee`more”理论的完美阐述。并此概念发挥到更高境界，衍生出Loft、SOLO、SOHO、VS、STUDIO、SELF等一系列的精致小户型概念，尽将国际上所有的户型精萃汇聚一体，使本项目成为引领南宁房地产市场的一面旗帜，同时，通过产品品牌的异军突起迅速建立公司品牌的领导地位。
 

 

产品辅助概念

 

LOFT空间

LOFT，英文字典中把它译为阁楼、顶层楼。当这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 
应该说不拘一格的艺术家们是今天的LOFT的创造者。他们把工业文明时代的产物，那些位于市中心的、价格低廉的、废弃了的工厂、仓库改造成既可居住又可工作的房子，因为完全是依个人的需要和想像而再创造，每一处都千奇百怪、形式各异。“仓库”已经是“藏酷”。 
当人类进入互联网时代，被工业革命抛弃已久的“个性化”浪潮卷土重来时，LOFT作为一种建筑形式，愈发被人爱戴，甚至成为一种城市重新发展的主要潮流，它为城市人的生活方式带来激动人心的转变，也对新时代的城市美学产生极大影响。 
LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，他们听凭自己内心的指引，将这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和大而开敞的办公区。 
在美国，贫穷的艺术家买不起房子，只好去住旧厂房，高阔的空间让他们随心所欲使用，工业味十足的建筑一旦融进了艺术的气息，它立刻生动了、活跃了、自由了，艺术家们称它为“LOFT”———仓库工作室。 
美国苏荷区就是以这种建筑形式而闻名，是最有个性，最前卫，年轻人最喜欢住的地方。 
京城以“LOFT”为名的藏酷酒吧率先将这一概念展现在人们面前：旧车间改造成的酒吧多少带有另类的味道，粗糙的柱壁、水泥地面、裸露的钢结构、前卫的音乐和前卫的人…… 
前不久，刚刚带起“SOHO”热风的现代城，又将最后的珍藏品“LOFT”公之于众———超高层的办公空间。 
“LOFT”的魅力就在于，它是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，你可根据你的需求切割购买，在你获得的高大开敞的空间里，你可以肆意挥霍你的想像，因为你就是建筑设计师，是一个拥有庞大舞台的美术师，是一个奢侈空间的占有者和使用者。 
你可以在这里实现你童年搭积木时就有的幻想，可以选用钢材或木材分割空间，可以塔建二层阁楼，可以安置滑梯；画家可以悬挂你的巨幅画作，艺术家的装置作品也有了安身之处；它可以是大公司产品发布的展厅，可以是小公司像家一样温馨随意的办公室…… 
“LOFT”办公空间没有界限，它是一个让想像力蔓延的空间。它传达给你的是一个办公的新理念；办公也可以是自由自在、无拘无束的。
作为住宅，LOFT诠释了更加张扬个性的家居概念。随着城市生活节奏的不断加快，年轻人不再拘泥于两点一线的生活规律，而崇尚个性、自由、流动的工作和生活状态，LOFT恰恰迎合了他们的需求。他们对房间设施、居室面积及朝向没有苛刻的要求，转而追求对空间和环境的个性表达。
SOLO的户型要素是：
1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人
2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面
3.每套建筑面积在35平方米左右，
4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。
5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。
6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等，
7.全装修现房交房，无期房销售状态。
8.提供推托出租和包租业务。
 
后SOLO时代精舍
 
SOLO含义为独奏、单独、单独飞行；
SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；
SOLO是市中心精准住宅。
在这个喧嚣的城市里，有着越来越多行色匆匆的年轻人。他们怀着青春和梦想在城市里奔忙。他们有着和前代人不同的生活，他们需要一处能够负担起的，真正属于自己的容身之所。
SOLO卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。不需要太大，不需要奢华，方便、舒适是最高的标准。
既然你希望自己的家就是私密的单纯的空间，你又有什么必要去供养一个过分空旷的客厅呢？你只需在你的卧室中摆上舒适的沙发，再冲一杯咖啡；
既然你是一个工作狂，你又有什么必要将你的床和你的电脑桌分在两个房间呢？工作累了顺势躺在工作台旁边的床上休息一刻钟不是很好吗？
既然你是一个好交际的人，即使在酒吧坐到深夜你也不必担心回家的路太远，睡一觉的地方只要有干净的24小时提供热水的浴室和一张舒适的床就可以了，实在没有必要去买一个需要打扫不停的郊区的“大”房子。
你可以在自己的房门上贴上自己喜欢的名字，同时向前台提出申请，前台的就会在你的房间号码下面加上你起的个性化户名，比如“蟑螂居”。
你可以在你喜欢的时间内去楼下购物或是健身，比如半夜2点。
你可以在大堂公告栏上张贴你自己的启示，比如征召去西藏旅游的同伴。
你也可以从公寓大堂取了信件再上楼，也可以用磁卡从边门悄悄地上楼，没有人知道你回来了。
你拥有你自己想要的独到的生活，同时你也拥有和你同样独到的邻居。
你不是生活的奴隶，你没有必要在居住的问题上依然要迎合社会。
你是独立的，你是自由的。

 

SOHO空间

 
SOHO是英文small office home office的缩写，指的是那些在家办公的自由职业者、IT时代个体户。作为SOHO一族，可以通过某些平台，比如网络，来自由地安排自己的工作时间，按照自己的意愿和爱好选择工作。
SOHO异族是对既定生活模式的背叛BACKGROUND!但却是对未来生活的一种变通。
有这样一种声音VOISE：把人类创造的自然还给自然！
专家普遍认为，现代社会应该是工作与生活分离化，而当今信息社会，随着生活方式的变化，生活与工作场所又将出现融合性质的发展趋势！
SOHO异 族的自由职业者居家办公者越来越多，如记者、作家、经济人、摄影师、计算机编程者，还有一些正在起步和发展阶段的私人性质的小公司，如广告公司、设计工作 室、律师、建筑师、会计师事务所等。他们的工作方式确定了他们随意、自由、不拘泥于朝九晚五的行为方式，他们更在意的是纯粹的个人空间、更加自我的独断专 行。他们的生活空间与工作空间既紧密相连又相对独立，私人PRIVATE空间与社交SOCIAL空间相互流动，白天与黑夜的自由混肴、工作与睡眠时间自我安排，决定了他们的SOHO式的生活方式。白天，打开门笑迎八方客；夜晚，躲进小楼成一统。一种工作与生活完美结合的生活方式，松松紧紧的享受……第二空间：视线的空间，思绪的空间，心灵的空间……
SOHO异族强调的是“谐和”之美！
生活和工作必须要谐和，然后才有“美感”之谈！真正的美不是严守形体的产物，而是许多因素谐和之结晶，其中最最主要的因素则是生活与工作本身。SOHO异族才能体现出这种不拘一格的“谐和”之美！
中国古人留下了一个“禅”字。“禅”是人们对一种理想生活模式的追求。禅的精神是追求事物的本质，没有长篇大论的文字，不为形式左右，没有金碧辉煌的寺院，也没有崇拜的偶像，一切均体现在生活的细微之处，一切都在自然而然之中。
SOHO异族的生活方式正在体现着当今网络社会的“自然而然”的规律！
现代人创造了一个“酷”COOL 字。同“禅”字一样，是一种只能意会不能言传的境界。无论禅，还是酷，都是一种自然、舒适的状态。如果说禅是农业文明和自然经济中人们生活的一种理想状态，那么酷就是信息文明、现代经济中人们追求的一种理想状态。SOHO异族的生活状态也正体现着这种自然的、个性的、自由的、不拘一格的、前卫的、另类的新文明产物......一种新思潮的到来而出现的产物!
这就是SOHO异族网络办公的魅力所在......有点前卫,有点另类!MY SOHO...
国际上SOHO异族愈来愈多,SOHO的概念将新时代网络经济条件下的创业者从集中的办公区域中分解出来,通过电脑的网络功能联系了分散的、独立的、自由的工作方式，打破了集群式的、团队的、统一协作的工作方式，从而办公的分散和生活与工作的谐和统一一体化，将幽静而独立的生活空间融通于繁杂的办公状态，使工作区更接近于家庭的生活状态！
随着电子网络对于人们生活的进一步侵占，将会有更多的商业活动小型化，居家办公者势必越来越多。
SOHO的空间，智慧，信息，速度和创意的空间……在这里，放个屁都能开“花”……
总之，只要你会在家看书、写字和使用电脑，你就需要SOHO式的生活方式。

 

Livinghotel酒店式服务住宅

提出酒店式服务，如清洁服务、叫醒服务、送餐服务等，使人犹如居住在酒店里一般。
 

VS别墅式户型

VS是英文villastyle的缩写，意思是“别墅式户型”。
本项目5.6米层高的部分，即可改造成VS，将空间分割为三层，但要照顾主卧和客厅的层高。
 

Studio(工作室公寓)

小的、灵活的空间，将居住和工作灵活的结合在一个小空间内。
面积小、弹性空间大、功能灵活的单身公寓；带有工作性质的单体的小型空间；专业工作室、发展中公司的理想创业平台。

空中Townhouse

有层次的户型构造，精致的户型空间，迎合“白领住别墅”的心理需要。
 

LDK弹性开放空间住宅

日常生活中，客厅是生活是重点；厨房是一切的根本；餐厅是家庭的泉源。
本项目可依弹性开放空间为主要之概念，精心设計规划，将三者精神合而為一，除有独立之空间，且具視觉穿透及使用的延伸性。

 

SELF“自助式”住宅

在住宅总体设计允许的情况下，按照用户最满意的住房格局要求进行设计、施工。房屋内装饰按用户要求确定建材标准，选用住户喜欢的建筑材料，可以按照用户的意愿装修，并代购、代做、代安装室内家具、家用电器等居家生活用品，提高购房者的满意度。
 即使房子不能亲自盖，家却是由自己调理出来的。没有渗透进个人情感和观念的房子始终是房子不是家。

CityHouse 城市化住宅

休闲自得的生活终究离不开城市便利的生活条件，本项目不仅距离百货大楼商业中心仅10分钟车程，而且在裙楼可享受完善的生活配套――统一的高品位步行商业街，超市、银行、证券、会所、精品屋、咖啡馆等。商业街特设绿化休闲带，使住户能享受到如巴黎香榭里大街般的闲适与轻松。

 

Penhouse住宅

“penthouse”，意思是屋顶上的房间，也可以理解为位于公寓或高层建筑上部的具有别野形态的大型跃层建筑。
在 北京这个特定的市场，郊区别墅的配套与交通包括安全并不如人意。而市区虽然有不少大户型的房子，但其功能与别墅还有相当大的差距。所以，在市区的塔楼、高 层建筑中引进别墅的概念、设计能够迎合一部分有实力的人。空中别墅能保证良好的私密性，且视野开阔。从设计的角度看，目前的空中别墅可以看作是近两年流行 的跃层、复式等户型的递增。也就是说，在多数购房者不断追求居住质量的时候，少数有钱人同时也在追求更豪华、奢侈的生活。这也许是京城空中别墅诞生的真正 原因。
Penhouse原是与Playboy齐名的杂志，后指情侣屋。以此概念引导市场，可吸引那部分虽已成婚但需眷养情人的购买行为。
 

Montage蒙太奇戏剧化空间

大堂式层高3.6+商务式客厅+酒店标准间式卧房，创造蒙太奇的空间效果。
 

Reco泛健康住宅

户户边间，采光性优越；单排建筑规划，视线开扬；纯居住片区环境；丰富的趣味健身运动设施；时尚轻松的生活氛围，从而获得一个健康身心。

 

BasicUnit集合住宅

集合住宅起源日本，是指可以容纳多样化居住形态的住宅。从本项目特征看，即属于典型的集合住宅。
 

MORE住宅

即“移动”“办公”“居家”三个概念之合成，分别由英文MOBILE、OFFICE、RESIDENCE三个字所组成。
“MORE”概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，居家、办公互不干扰。
与“SOHO”不同的是，“MORE”不像“SOHO”那样集居家、办公于一体，其核心在一个“动”字，在“MORE”商务住宅中，人们所需要的商务服务可通过互动的状态实现，比如开设公司或办事处，无需备全办公设备，只需靠社区商务中心灵活的智能互动，即可解决繁杂的商务程序，其商务活动带来的便利远高于纯商务办公楼的“性价比”，使MORE颇受中小型企业关注。
本项目只需增设网络化商业中心，即可建立MORE住宅概念。
 

CosmoHome时尚住宅

即时尚群体的家园。将本项目公共装修部分营造成个性化、时尚化的空间，比如艳丽的墙体涂料、时尚画装裱、后现代主义雕塑小品等。

Wise House智慧屋
对本项目引入各种通信、家电、安保设备并通过总线技术进行监视、控制与管理。
 
WALTZ华尔兹空间
华尔兹不只是优美的舞曲，还是无拘无束、优雅自在的生活方式。
 

COSUN住宅

酷且阳光、活力的住宅。本项目空间间隔具有极其张扬的个性，采光通风性能也是高人一筹。

 尚美佳提醒：
时尚类超小户型作为“阶段性住宅”有存在必要，占据一定的市场份额，为部分特定人群服务，但不会是主流产品。

 

三、项目定位

 

形象定位：

国际的、时尚的、活力的、自由的
 

功能定位：

 
 

推广名：

中文名：青年·国际
 英文名：INTERNATIONAL YOUNGER
 命名阐述：

• 从案名上直接锁定目标客户群体；
• 传达出国际的生活品质；
• 语气大气，吻合客户群张扬自由的心理需求。

其它备选推广名：
 
优跃时代
喜跃·杰座
时尚MORE
锋尚
生活几何
第五季
时代首页
青春会社
风尚国际
对客户说什么？—主题策略

 

定位语：

Less`s more时尚公寓
 
 
定位语备选方案：

• 国际·时尚·白领公寓
• 国际时尚公寓

 

广告语：
 
时尚,改变历史!
 

时尚改变历史，“青年·国际”改变邕城生活

 
牛仔裤——最流行的穿20世纪90年代之后的中国人也可以骄傲地宣布，大约90％的中国青年到哪里都穿着牛仔裤，除了在床上。从20世纪50年 代开始，牛仔裤带着西部牛仔和美国矿工迷人的汗臭走遍了全球，从欧美总统、阿拉伯国王、好莱坞明星到中国的小白领、非洲某个小部落的先进青年。裹着牛仔裤 的屁股，是世界上最自由、最温暖、最性感、最强大的屁股。地球上的人分化成了两种，穿牛仔裤的人和恨牛仔裤的人。所有的战争皆因此而起。本·拉登大叔的斗争，就是和牛仔裤的斗争。

好莱坞电影——最流行的看世界上有一半人在看好莱坞，另一半在骂好莱坞，一边看一边骂。《星战前传》的影迷一看到片头电影公司的商标都会鼓掌。第三世界国家的导演们不看好莱坞不知道怎么拍电影，看了之后，更不知道怎么拍电影。好莱坞电影教坏了恐怖分子。好莱坞明星照治疗了全世界的性冷淡。1931年，第一部好莱坞制作的重要电影叫《全民公敌》，70年后，好莱坞成功地将自己变成了地球人亲爱的“全民公敌”。


麦当劳——最流行的吃2000年8月，法国阿尔勒市中心一家“麦当劳”门口臭气熏天，店员们上班时发现，整个店铺四周堆积了大量粪便，其中一堆粪便上还插着一块标语牌，上书：“反对强权！”这让我们想起了中国“五四”运动的口号。一家快餐店成了“强权”的化身，可见其影响之深远。粪便是弱者羞辱强者的最经典方式。随着“帝国主义金色拱门”在世界版图上的野蛮挺进，“粪便”和炸鸡的斗争一直没有停止过。不过，对于未来，麦当劳非常有信心：过上二三十年，就不用担心高雅的欧洲人或消化不良的亚洲人会抵制麦当劳了，因为那一代人打从断奶起就啃麦辣鸡翅，他们跟麦当劳情深义重，还会带着自己的儿子孙子继续捧场。强者向来比弱者更有耐心。


流行音乐——最流行的听今年是“猫王”去世25周年，世界各地都有庆祝活动。在猫王家乡举行了一个纪念演唱会，共有14000名猫迷前往守夜。新加坡的9岁小女孩都穿上猫王服装参加“模仿猫王比赛”。这就是流行歌星的魅力。19世纪是古典大师的世纪，20世纪则是流行音乐和流行歌星的世纪。按照二元论的分法，古典音乐、意大利歌剧是上帝的声音，流行音乐则是魔鬼的声音。不过，魔鬼总是比上帝更容易亲近。流行音乐，老人不喜欢，年轻人喜欢；权力不喜欢，民间喜欢；历史不喜欢，现实喜欢。

互联网——最流行的信息方式1969年，Internet问世。这是继1867年贝尔发明电话以来信息界最激动人心的大事。从1969—1993年，互联网就像真理一样，只掌握在少数人手里（主要用于科学研究和学术交流）。1993年之后，在克林顿的领导下，一个叫“美国信息高速公路”的计划，彻底改变了网络的性质和世界的面貌。电子邮件、网上办公、网上教育、网上购物、网上交友、网上战争、虚拟性爱、网上生子、网络色情、网络暴力……如今，网络已成为一个比现实还现实的世界，相比起来，现实反而更像一场不可靠的梦。

口红——最流行的化妆技术最近，广州的报纸报道，一位小姐应聘广州某公司的小学英语教师职位，结果被拒之门外，因为“没涂口红，没穿套装”，可见口红的崇高地位。没涂口红，似乎比裸体更不体面。口红就是最隆重的心理“套装”。而在1990年之前，除了青楼女子和好莱坞演员，良家妇女们是不用口红的，因为道学家们发现，所有的彩色化妆品都是为了“伪装性高潮的特征”。今天，尽管专家指出“在化妆品的巨大销售额中，每一美元中只有8美分被用来支付原料费用”，但这丝毫阻止不了全世界每一分钟卖出一支口红的速度。

比基尼——最流行的裸露方式传 统的中国人是从来不会穿泳装的，比基尼就更不用说了。中国人对自己几十斤肉管得很严。特别是中国女人，弄得男人看见她们的手指头都要激动得打哆嗦，写下许 多伟大诗篇。西方人也不是一开始就让女人们穿比基尼的，西方裸露史上的斗争同样很激烈，法国人１９４６年发明了比基尼，直到１９６２年，悉尼还有一位良家 妇女因为穿比基尼游泳而被法庭起诉。今天，比基尼不但成了时装，在某些关键时刻，甚至充当了礼服的角色。比基尼为各种选美活动带来高潮；国外的“”也被迫羞答答地套上了三点式。

青年·国际——可能是最流行的时尚住宅生活，犯得着那么严肃吗？户型空间，用得着那么复杂的间隔吗？青年·国际深谙生活之道。住家，住的是气味相投的感觉，挑的是旗帜鲜明的态度。今年流行时尚住宅，还需要理由吗？连50岁的晚中年都会说“酷”了，还穷装？青年·国际亦步亦随地大声说出年轻的生存状态，所以在瞬间会拥有一大堆FANS。也许我不是最美的，可是，一定是和你最对味的。就凭这个，青年·国际可能是最流行的时尚住宅。

 广告语备选方案：
 

• 这个世界是你们的！
• 小天地，大世界！
• 属于我们新一辈！
• 时尚生活发动机
• 时尚生活进行“室“

 

分主题：

 
我愉“跃”：小天地拥有大世界
 
我超“跃”：1房2层，幸福加倍
 
我跳“跃”：3.6、5.6米层高，跃动生活个性
 
我优“跃”：酒店式服务，贵宾式享受
 
我喜“跃”：工作、生活可以相融一室
 
我跨“跃”：繁华近在咫尺，新区未来尽在掌握

 

投资价值体系

 

投资价值点

• 户型面积小，拥有广泛的租户群体，易于出租并获得高回报机会；
• 位于开发中的新区，拥有广阔的升值前景；
• 依赖概念营销、体验营销、文本营销、DV营销、圈子营销体系，使本项目获得相当知名度和美誉度，进而促使物业价格走高；
• 可商可住可租，功能多样，投资价值高。

多样性投资选择

 
买一得三投资法
例如一套总价18万元的物业，首付三成5.4万元，20年月供834元。客户可选择“买一得三投资法”，只需投入18万元，可同时拥有三套同类型物业，自行使用一套，并只供一套的月供，另两套由发展商提供代租服务，以月租冲抵月供，实现永不供楼。
同理，还可衍生出“买二得六投资法”，使用两套，供两套，发展商帮你供四套。

投资诉求点

 
一次性投资：一次投入，不供楼
多样化选择：买一得三、买二得六，一份投入，翻倍收获
复杂性消费：可商可住可租
我们卖的不只是房子，
而是国际上最时尚最自由的生活方式！

“青年·国际”之生活追求：

 
青春不仅仅是奋斗，还是享受
或许不可以彻底拥有一个人
但可以彻底拥有一座房子
与各种假惺惺的居住生活决裂
拒绝把青春寄放在别人的房子里
拒绝在别人的房子里洗澡
拒绝在别人的房子里遭遇寂寞
拒绝带着一千种玩具搬家
拒绝喜欢窥探的房东以及他那条心事重重的老狗
独立独立独立自由自由自由并有一处精确的空间全力支持它
既然20岁就能拥有自己的小豪邸，何必等到40岁再享受生活
不适合的圈子，会有不合适的规矩:
禁止晚11点后回家
禁止异性互访
禁止三个人以上的PARTY
禁止开怀大笑
禁止拒绝教训
合适的圈子,才有合适的机率:
楼上女主人的年龄有多少机率在二十五岁以内?
她将来有多少机率成为你的妻子?
楼下男主人的职业有多少机率可为你带来客户？
他将来有多少机率成为你的公司合伙人?
 

“青年·国际”之生活格调独白

 
高雅音乐
听音乐，JAZZ、BLUES，越欧美越好。他们热烈地谈论着帕瓦罗蒂、多明戈，但是天可怜见，若是有人在我面前放这种意大利歌剧，我一定会掩耳夺路而逃的。我听不得这个，这让我觉得自己是头牛。

村上春树
看村上春树、切·格瓦拉（若我对这些名字有弄错的话，请包涵），看法国新浪潮电影，我无法谈论这些我认为是枯燥乏味的东西，而我是个看周星驰的人，并且引以为荣。


电影
像时装一样不断涌现新亮点的电影，当然是我不可或缺的爱物。关于我对电影艺术热中的数量和质量，请询问定期进入写字楼的各供货商。
 
孟京辉话剧
10年苦心经营，使老孟的话剧几乎成为小剧场话剧的代名词，孟家班的作品成为我追逐的经典流行产品。
 
咖啡和哈根达斯
我能准确地辨认出蓝山、摩卡、卡布其诺，我用雕花的小银勺搅拌着盛在皇家道尔顿那精致而又昂贵杯子里的咖啡，在无数个艳丽的下午他们因着咖啡而显得格外优雅、自信。

 
红酒
我爱喝点小酒，记住一定是红酒，而绝对不会是啤酒。在大多数情况下，我只对红酒感兴趣。因此，红酒也成了我的最佳诠释。
所谓时尚，其实就是一场发现，当某个人能够穿越社会中所弥漫的时尚风尘，发现某种被人忽视或者遗忘的美时，新的时尚很有可能就由此诞生。
很多东西可能因为太正常了，所以很难被欣赏，但真正美的东西不仅存在于新奇、刻意的创造中，亦存在于静默和细微中。

“青年·国际”之生活个性

 
   轻松——这是你的季节，是心的假日
   自我——创造一个完全属于你自己的空间
   叛逆——打破镜中的自己，没有框框，没有限制
   梦幻——把自己扔到梦幻中，开始你的故事，忘记昨天的日记
   时尚——说不尽的美丽，飞跃雨季、花季
 

青年·国际之另类生活型态

 

SOHO一族，自己做自己的老板

将办公室搬进家里，将自己还给自己。Ｏｆｆｉｃｅ虽Ｓｍａｌｌ，心却永远地Ｂｉｇ，Ｏｆｆｉｃｅ在Ｈｏｍｅ，眼光却在Ｗｏｒｌｄ。秀才不出门，便知天下事，Ｗｏｒｋ在家中，赚尽天下财。“老板，今天我炒你，自己做自己的老板！”

MO一族，生活永远在别处

树挪死，人挪活。不要问我从哪里来，也不要问我将去何方，我活在路上。路是我的开始，也是我的归宿，票根是跋涉的记录，行囊是心情的回忆。
 
游学一族，学习就是消费心情“充电”对于大多数人来说，就如一杯清凉茶：良药苦口、苦尽甘来，我们不想但我们必须；“充电”对于青年·国际来说，却似一勺心灵鸡汤：美味可口，荡气回肠，他们选择他们喜欢。
拎起尘封的书包，向熟悉的天空、可人的情人挥一挥手，青年·国际的双臂已投入另一个空间的怀抱。他们说，“这感觉，我喜欢！”

“青年·国际”之商务利益

 

从网上获取商机

从 报纸（或者新闻网站）上，了解你所在城市发生的网络事件，商业新闻，贸易资讯，或者和某些搞新闻的朋友保持密切的联系以确保商机，这样一旦相应的机会出 现，你马上就可以找到同样身为小业主的人或者卖主，然后互相交换意见，说不定就能做一笔生意，其次通过网络你大概可以知道某些成功人士举办讲演的情况，这 样的机会一定也要抓住，参加这样的讲演会可以让你认识更多志同道和的朋友，并且还可以顺便将你的"家庭企业"介绍给大家。对某些自由撰稿人而言更是如此， 有些网站针对撰稿人给出很多征稿信息，比如投稿指南，撰稿人之家等网站，就是许多网络写手们爱去的地方。而另外一些求职网站的兼职贴也是你所不能错过的好 资讯，特别是那些自由程序员们，经常有些公司打出广告急招编程高手，当然还有些猎人网，也是SOHO应该注意的，说不定哪天又想回OFFICE当个白领了 呢？

与成功人士结盟

在 你所感兴趣的事业范围内找出一些专业人士，最好与他们保持一定的联系，并且建立起友善，非竞争的关系，通过向他们学习，既扩大你的交际圈子，又增加了你的 商务往来，最不济还能提高你的业务水平呢。你可以成功地将他们的信息转换为资本，扩大你的事业，拓宽视野。比如中国最大的写作社区--斗牛士，上面活跃着 各色人等，有作家，有名记，有创业者，有编辑，还有自称是SOHO的自由撰稿人，通过这个平台，自由撰稿人极大的开阔了视野，也提高了知名度，与编辑们搞 好关系还能增加中稿率，何乐而不为？
 

呼朋唤友

俗 话说：一个好汉三个帮。又有谁只安心当一个孤独的SOHO呢？尤其在目前这种鼓励创业的大环境下，想当老板办小型企业的人肯定是大有人在的。这样如果与某 些非竞争性的团队结合，大家就能一起发财了，想想改革开放之初还有什么个体户委员会的，现在也应该有个E时代的SOHO委员会吧？这种团队会扩大你产品的 销路并且提升市场影响力的。当然在目前的情况下，最好还是能找到几个同做SOHO但又不同专业的朋友，假如你是个图形设计师，你的文笔不太好，你大概就需 要一位编辑或者作者来帮你写广告宣传了。如果你是一个小型企业的会计，那么你最好能寻求做财政策划或者律师方面的朋友，以提升你企业的含金量，如果你是个自由摄影师，那么你需要交接的朋友就更加有趣了，也许象司仪，发型师，面包师这样的人都是你交往的对象，这样你就完全可以胜任象是婚礼，宴会等活动的安排策划了。其实你在接受朋友帮助的同时，也帮助了他们，这是个双赢的结局。

回报社会

自 愿参加你所在城市的一些公益活动，将你的服务无偿地提供给某些组织或者商务集团，比如为某些小学编制课件。此时你所展现出来的姿态是可依赖的，肯负责的市 民形象，这种形象也是你的无形资产。中国第一届网络小姐菜青虫新近出了一本书《网络与现实之门》，销量不错，我想她最根本的身份还是个网虫+SOHO，可 是她忍着身体的病痛，传播网络理想的同时，还创办了一个及时雨医疗网站给许多人带去了帮助，我相信不管她今后从事什么样的行业，这种健康乐观的形象都是最 先让人记起来的。

 

本项目将在南宁市场建立五大指标：

 
1、成为市场的有效话题
——“少即是多，小即是大”的生活主张。
2、成为时尚社区的代名词
       ——是汇聚国际各类时尚生活的住宅。
3、成为东葛东路的地标
       ——标志性的立面，让人产生冲动的现场营造。
4、成为年轻白领的首选楼盘
       ——户型绝佳，交通、配套、物业管理、投资价值等物业质素“均好”。
5、成为南宁楼市最亮点
       ——极短时期内售罄，极短时期内带动公司地产品牌
 

怎么说？—市场攻击策略

——写字楼改造，户型会合理吗？（X）
——烂尾楼项目，形象能提高吗？（X）
——项目较隐蔽，有尊贵地段吗？（X）
——氛围不繁华，能体现生活品质吗？（X）

如何消除“心理落差”？

——五大解决点

概念营销：国际时尚生活概念，给客户心理憧憬及预期。
文本营销：创作设计时尚生活黑皮书、时尚住宅画册、时尚户型画册，以书面读本的形式强化时尚生活的意义。
体验营销：时尚活动出击，将未来生活型态提前预演，给目标客户以切身体验，通过“事实”打动客户。
DV  营销：邀请电视台、电台的现场直播，强化项目概念的真实性、权威性、可信性。
圈子营销：通过整合推广活动，形成良好的口碑传播，在青轻圈子群内达成“老客户带新客户的良性局面。

四大战役围合推广攻击

 
1.概念轰炸战（激活市场话题，进行造势攻击）
——向南宁市场抛下重磅炸弹，前所未有的全新生活方式——“少即是多，小即是大”的空间和国际时尚的生活型态。
 
2.眼球争夺战（卖场营造、导购通道、户外展示、流动展示、媒体等）
——采用时尚、奔放、热烈的各类视觉点，捕捉青年群体的眼球，形成强势传播体系。

3.活动营销战（提高客户对青年·国际的直观性和体验性）
——在人流集中的地方（如百货大楼、公园），举办时装秀、狂热街舞、街头演唱会等，向青年群体派发宣传资料（详见后述）
 
4.文化攻心战（建立传播的穿透力，击中目标心理）
——缔造“时尚”生活格调，这正是目标群体（青年一代）期待已久的生活环境。通过时尚音乐、时尚书籍、时尚画报、时装等现场元素来重力渲染。

 两大推广阶段迅速实现全盘消化
 
 
一剑封喉推广法
 遵循“厚积薄发”的原则，开盘前造足声势，强势吸引足够多的目标客户认购登记——只须交300元订金（可转可退），即可得到认购筹号，拥有优先选房权和额外98折优惠权；开盘当天凭号选房，创造开盘日1天售罄的奇迹。
汇展阁、SOHO现代城、昆明U2是运用“厚积薄发”手段实现1天全面售罄的典型案例。

第一阶段：蓄势待发

 从“少即是多，小即是大”的生活主张入手，通过青年·国际时尚杂志、网络广告及时尚链接、新闻稿炒作，表现青年白领时尚自由的生活方式。
阶段性主题：一切，从时尚开始！
手段：1、媒介：报纸、网络、路牌
2、公关活动：时装SHOW、疯狂街舞、街头演唱会、网络时尚生活论坛
 
开盘前活动
 

活动主题：

“青年·国际”时尚风
 

活动内容：

1.据点活动吸引
以“金花茶公园”为据点，搭建舞台，每天下午5:40-7:40推出时装SHOW、疯狂街舞、街头演唱会、观众卡拉OK等活动，强力吸引青年群体的关注，并向青年群体派发宣传折页和彩光棒（印上“青年·国际”字样、定位语和广告语）
 
2.流动展示汇聚
布置“花车”在全城主要街道上游行，“花车”上播放时尚乐曲，并配有街舞表演的美眉，将全城时尚青年的目光一网打尽。
 
3.网络时尚论坛
在“南宁搜房网”建立网页，开设论坛，并邀请一地产记者主持，活跃论的氛围。在“南宁搜房网”首页作一“浮动广告”，与网页和论坛链接，以提高“点击率”。 
第一阶段媒体规划

媒体	费用预算（万）
现场包装	15
印刷品	6
报纸广告	30
新闻稿	6
网络	3
活动	10
礼品	3
合计	63

  

第二阶段：一剑封喉，即日售罄

 
从“国际时尚”的生活主张入手，通过青年·国际时尚杂志、网络广告及时尚链接、新闻稿炒作，表现青年白领时尚自由的生活方式。
阶段性主题：国际时尚全体验
手段：
1、媒介：报纸、网络、路牌
2、公关活动：开盘日现场时尚直播、网络时尚生活论坛

 

开盘日活动

 
活动主题：
青年·国际时尚聚焦
 
活动内容：
1.时尚品牌展销
免展场费，免宣传费，邀请G2000、U2等时装品牌、时尚音乐碟、时尚工艺品、时尚画等代理进场展销。配合“竞拍”活动，以活跃现场气氛。

 
2.网际游戏挑战赛
自由参与，随意配对，即兴比赛，游戏包括《全球行动》、《红色警报》、《象棋》等。
 
3.选房抢购行动
活动前1天，电话通知已认购筹号的客户，在开盘日集中汇聚到现场，排队按先后顺序入场选房，通过现场鼎沸的人气勾起人们立即落定的冲动。
 
4.现场时尚直播
邀请南宁电视台、南宁广播电台直播现场活动，以点带面，实施空中打击，强势吸引非现场客户即速赶赴售楼处参与抢购。


第二阶段媒体规划
 

媒体	费用预算（万）
报纸广告	8
新闻稿	3
活动	8
礼品	2
合计	21

 

新闻炒作策略

 
采用社会化模式，站在社会哲学的高度上，以批判的眼光揭开现代年青人的生活尴尬，对邕城年轻人进行彻底洗脑，力举“人性反思”大旗，全力倡导“国际时尚”的生活享受。

 

新闻稿框架构思

 
 
新闻稿方向之一：
 

工作努力,不等于人生如意

 
尽 全力争取自己想要的并享受成果，才算达成人生的目的。长久以来，无论是东方或是西方，人们获得的重要教训之一就是“工作要勤勉”。人们总误以为“休闲就是 偷懒的表现”，古人也说：“勤有功，戏无益。”他们忘记“休息是为了走更远的路”。因此，焦虑与厌烦已被公认为现今最严重的健康问题之一，它们是许多心理 失调与生理问题的根源。夜以继日过度操劳工作所导致的恶果，至少造成：失去活力与弹性、心智日渐僵化、身心俱疲和生活陷入“忙、盲、茫”的恶性循环中。现 代人最为可悲的，是将工作视为至高准则和肯定自我的唯一方法。其实每个人在夜深人静的时候，都应扪心自问：
一、“我的人生只是一些身外之物吗？”除非你热爱工作，愿意整个人都“卖”给它，否则还是别让工作来决定你是什么人。事实上，一个人的本质就是他的人格和个性，这些才是使他有别于其它人的特质。
二、“工作努力等于人生得意吗？”其实，加倍工作并不见得会得到加倍的好处。不要把工作看得那么重要，也不要沉迷物欲，才是明智之举。
你我应该做工作的主人，不做工作的奴隶。既然工作只不过是生活的一部分，就应在工作之余思考休闲之道。美国作家Ernie J. Zelinski 在他的著作《乐在不工作》(The Joy of Not Work)一书中指出，休闲是人们最有生产力的时候，必须利用这时段来思考、学习和自我实现。ZelinskiM认为休闲人生的要素至少有如下数点：
 1．不断的学习：把时间用来读别人的作品，可以轻易得到别人绞尽脑汁的结晶，增广见闻、扩大视野。
 2．持续的运动：身体健康的人士较会从事积极性活动，而身体不健康的人则倾向于从事消极性活动。
 3．勇于尝试：经验显示适度冒险与努力的活动，带给我们的满足远比那些不用冒险、不费力气的活动多得多。
事实上，快乐休闲的要素无非「就是一种心境：要快乐就要投入，就是“一头栽进任何事情”。换句话说，一次只做一件事，而且充分享受这件事的价值。
在工作场合是如此，在工作之外也是如此。
总而言之，人生有两个目标，首先是努力得到你想要的；其次是尽情享受你所得的。可惜只有最聪明的人才懂得完成第二项。如何能于工作与休闲两方面都快乐，实在是一个值得每个现代人深思的课题。
……

 
新闻稿方向之二：
 

关于“现代经济”的反省

 
“工业革命事实上以压抑人性为代价，从而步入单行道。”
法 兰克福学派学者马尔库塞这句话说的是，实现了“工业文明”的人类在逐渐地淡化人类文明或文化所蕴涵的理性化的人道主义价值观，单向度地追逐财富发展到了极 致，使人类进一步异化，弱智为“经济动物”，使每个人也成为“经济食物链”之链环。人类将因为丧失这种人性、人道、社会良知而不择手段地追逐财富，最终走 向残酷竞争、自我毁灭。
……

现场攻击点

售楼处

装修：纯黑色顶部，不装天花，吊筒灯；局部玻璃地面，打彩灯；白色墙壁穿插彩色拉索。
道具：身着时装的人体模特、《时尚家居》等杂志画的装裱、咖啡茶座、手提电脑及宽带网络系统。
音乐：播放时尚而具品味的背景音乐，如《Firewords By The River》、《Dancing Heartily》、《Angles With Broken Wings》、《Limelight》、《Charmaine》、《Moulin Rouge》、《Around the world》等。

围墙

围墙基础：用夹板包住裙楼一层，刷黑色油漆。
围墙布置：手写各种时尚口号，局部装裱时尚生活场景，如复式生活空间图、SOLO空间图、SOHO场景图、休闲生活图、人体艺术图等。

灯杆旗

灯杆旗就是一面时尚感和冲击力极强的大字报，从东葛路悬挂直至售楼处。使目标客户从进入东葛伊始，即感到强烈的售卖气氛，让心灵产生震憾力。

看楼通道

用人体模特作样板房指示牌，以《时尚家居》杂志画裁剪装裱布置看楼通道的墙壁。

软性攻击手段

生活手册

形式：采用时尚杂志刊物的形式
名称：青年·国际《时尚生活黑皮书》
内容：从衣食住行全面解构时尚人类的生活观念及型态，毕竟，我们卖的不仅是房子，更是一种时尚、自由的生活方式
目的：以超前的生活方式感染目标客户群体内心的最深处

折页

形式：折叠式画报
内容：从地段、交通、配套、建筑、物管等硬软件全面介绍物业质素
目的：以优越的性能价格比打动目标群体

户型册

采用笔记本的形式，穿插表现户型图及户型优势说明，以新颖独特的生活空间让目标客户群体眼前一亮。

手提袋

采用时装购物袋的形式制作，供印刷品和售楼礼品装用。
 

礼品

莹光彩棒、时尚CD碟、笔记本式户型册等

动线封杀

 

广告牌攻击点：

• 东葛东路
• 金花茶公园
• 百货大楼
• 现场广告牌

公交车体攻击点：

• 途经东葛东路的几条路线的公交布置车体广告

 

活动点攻击点：

• 金花茶公园舞台时尚表演活动
• 花车游街流动型活动

 “青年·国际”品牌价值圈
 
 

“青年·国际”品牌价值链

后记
 
历经策略部众位同仁的打磨提炼，推广提案终能洗尽铅华，如愿呈上。
本 提案以邕城市场特点为根基，以国际市场大势为引领，无疑是中西生活文化在南宁楼市的首次碰撞。在沟通手法中，第一次将国际4A之“点燃他们的野心”、“激 励他们的幻想”两大杀手锏，运用在地产项目的整合推广当中，并恰当地“结合他们的需要”——时尚、活力、自由。因而，青年·国际成为邕城市场的最亮点，我 们有足够的理由。